يكي از موارد مبتلابه در معاملات اراضي و املاك ، بحث اضافه يا كم بودن مساحت آنها نسبت به مساحت مطرح يا مشروط در معاملات است.

در سالهاي نه چندان دور ، افزايش سنواتي بهاي املاك در حدي نبود كه اضافه يا كم بودن مساحت مورد معامله ، در معاملات اشخاص اختلاف و خلل ايجاد نمايد و اغلب متعاملين نسبت به چنين موضوعاتي اغماض مي نمودند لكن در سالهاي اخير ، شدت گرفتن نرخ تورم ساليانه خصوصاً در مورد اراضي و املاك موجب گرديد تا هريك از متعاملين بمحض اطلاع از تعارض بين مساحت مطرح يا مشروط در معامله با مساحت واقعي ملك ، به وكلاي دادگستري مراجعه و بمقام طرح دعوي جهت فسخ معاملات يا اخذ بهاي مساحت كم يا اضافه و بعضي از فروشندگان املاك نيز بمقام اعاده مالكيت و اعاده تصرف خود بر مقدار زياده بر مساحت مطرح يا مشروط در معامله برآيند .

بحث در باب كسر مساحت املاك ، موضوع مفصلي است كه پرداختن به آن ، در مجال اين نوشتار نيست و فرصتي ديگر مي طلبد و در اين مرقومه منحصراً به بحث اضافه مساحت املاك آنهم با بررسي مواد 384 قانون مدنی و 149  قانون ثبت پرداخته مي شود .

مقنن درماده 355 قانون مدني و در صورت كمتر بودن مساحت واقعي ملك از مساحت مشروط در معامله ، حق فسخ براي مشتري و در صورت اضافه بودن مساحت واقعي ملك از مساحت مشروط ، حق فسخ براي بايع منظور نموده است .

از سوي ديگر ماده 384 قانون مدني مقرر مي دارد : ( هرگاه در حال معامله مبيع از حيث مقدار معين بوده و در وقت تسليم .....مبيع زياده از مقدار معين باشد زياده مال بايع است ) .

ملاحظه مي گردد كه در اين ماده ، کلمه ( مبیع ) بدون تعیین مصادیق و امثال آن ذکر شده و عنايت به انواع و اقسام مبيع در معاملات مشخص مي دارد كه چنین عبارتی نمی تواند نسبت به تمامی انواع مبیع قابل اعمال باشد و از مضمون ماده موصوف استنباط می گردد که آن ماده ناظر به مواردی است که مبیع مشتمل بر ( اشیاء متساوی الاجزاء ) و از همه مهمتر ( اجزای متشابه الاوصاف ) باشد بنحوی که هریک از اجزای مساوی مبیع دارای اوصاف یکسان و قیمت واحد باشند .

ترديدي نيست كه اولاً جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در املاك براي بايع و مرجع قضايي رسيدگي كننده به پرونده ، امري متعذر است ثانياً بهای اجزای املاك ( خصوصاً در املاك داخل شهر ) بهیچ عنوان یکسان نیست و هر بخش از ملک بلحاظ نزدیک یا دور بودن از معابر و خیابانها و امكانات شهري ، دارای موقعیت و قیمتهای متفاوت بوده و جدا کردن بخشي از ملك مورد معامله و تحویل آن به بايع ، موجبات تضرر یکی از متعاملين را بدنبال خواهد داشت و بهمین سبب بنظر می رسد که حکم مقنن مقرر در ماده 384 قانون مدنی منصرف از بحث املاک باشد زيرا که اجزای هر ملکي (خصوصاً در داخل شهر ) با لحاظ موقعیت و سمت استقرار آن اجزاء از نظر اوصاف و قیمت اختلاف فاحش بلکه افحش دارند .

ماده 385 قانون مدني با ذكر تمثيلاتي ( از جمله خانه يا فرش ) معيار و مبناي مهمي جهت اعمال قسمت اخير ماده 384 قانون مدني تعيين نموده و آن اينكه زياده مبيع فقط در صورتي مال بايع است كه تجزيه مبيع بدون ضرر ممكن باشد و حسب حكم مقنن در ماده 385 قانون مدني چنانچه تجزيه مبيع بدون ضرر ممكن نباشد و مبيع بشرط بودن مقدار معين فروخته شده باشد جبران ضرر بايع منحصراً از طريق اعمال فسخ معامله ممكن خواهد بود .

ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 26/12/1310 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 18/2/1307 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرايط خاصي صراحتاً و منجزاً تعيين نموده و مقرر داشته که :

( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) . 

همانگونه كه فوقاً ذكر گرديد اعمال ماده 149 قانون ثبت نيز مشروط به وجود و تحقق شرايط خاصي است و زماني مي توان به ماده اخيرالذكر متوسل شد و استناد نمود كه اولاً ملك ثبت شده و داراي سند رسمي باشد ثانياً  اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد ثالثاً به مجاورین تجاوزی نشده رابعاً بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد و نظر به اينكه حكم مندرج در ماده 149 قانون ثبت ، يك حكم استثنايي محسوب مي گردد لذا مي بايد به تعاريف و شرايط مقرر و مندرج در متن ماده اكتفاء نمود و نبايد آن را به غير از آنچه كه در متن ماده اشاره شده تسري داد .

مضافاً بنظر مي رسد كه بايد بين حالتي كه ملك بشرط داشتن مساحت معين مورد معامله قرار مي گيرد و متراژ ملك ركن موثر در انجام معامله قرار گرفته با حالتي كه متراژ ملك منحصراً واجد ( وصف مورد معامله ) را دارد تفاوت قائل شويم و از سياق ماده 149 قانون ثبت چنين استنباط مي گردد كه حكم مقرر در ماده مذكور زماني قابل اعمال است كه متراژ ملك صرفاً جنبه وصفي داشته باشد نه شرطي زيرا در مواردي كه متراژ ملك بعنوان شرط در معامله منظور گردد اعمال ماده 149 قانون ثبت ملازمه با اين خواهد داشت كه زياده مبيع را قهراً به مالكيت مشتري وارد نمائيم لكن چنانچه متراژ بعنوان شرط نباشد و صرفاً بعنوان وصف در معامله منظور شود با اصلاح سند توسط اداره ثبت ديگر بحث دخول قهري زياده بر مبيع به مالكيت مشتري منتفي خواهد بود .

نكته مهم ديگر اينكه حتي چنانچه اضافه مساحت مبيع ، خارج از مصاديق و شرايط مندرج در ماده 149 قانون ثبت باشد يقيناً رسيدن به هدف موردنظر يعني اعاده مالكيت و اعاده تصرف بايع نسبت به زياده بر مبيع مستلزم طرح دعوي در محاكم محترم دادگستري با خواسته ابطال سند رسمي انتقال نسبت به ميزان اضافه مساحت موردنظراست و اين اقدام از دو حال خارج نيست با اين توضيح كه يا مي بايد تقاضاي ابطال سند رسمي نسبت به قسمت مفروزي از ملك را خواستار شد و يا اينكه بمقام ابطال سند رسمي انتقال نسبت به سهام مشاع از ملك برآمد و ترديدي نيست كه ابطال سند رسمي انتقال نسبت به قسمت مفروز از ملك مورد معامله فاقد هرگونه مبناي قانوني و قراردادي است زيرا جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در مورد معامله امري متعذر است  و از سوي ديگر ابطال معامله و ابطال سند رسمي انتقال نسبت به سهام مشاعي از ملك نيزاز اينجهت كه با ابطال موردنظر بايع صرفاً بر اجزاي مشاع از مورد معامله ، تحصيل مالكيت خواهد نمود نه بر زياده بر مساحت معين از مبيع ، چنين اقدامي موجه بنظر نمي رسد .

و با اين ترتيب بنظر مي رسد چنانچه اضافه مساحت در املاك ، مشمول شرايط مقرر در ماده 149 قانون ثبت باشد اقدام بشرح ماده يادشده موجبات استيفاي حقوق بايع را فراهم خواهد نمود در غير اينصورت فسخ معامله به استناد ماده 355 قانون مدني تنها راهكار جلوگيري از تضرر بايع خواهد بود آنهم بشرطي كه اسقاط كافه خيارات در مرحله انجام معامله از طرفين نشده باشد

  املاک